房屋租赁合同上海案例22

房屋租赁合同上海案例22
  上诉人(原审被告)朱AA,男,1978年5月10日出生,汉族,户籍地山东省。
  
  委托代理人姚远,上海瀛泰律师事务所律师。
  
  委托代理人余玮,上海瀛泰律师事务所律师。
  
  被上诉人(原审原告)上海AA食品连锁经营有限公司,住所地上海市松江区。上海松江律师
  
  法定代表人郁AA,总裁。
  
  委托代理人葛金霞。
  
  上诉人朱AA因房屋租赁合同纠纷一案,不服上海市杨浦区人民法院(2015)杨民四(民)初字第2861号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
  
  原审法院经审理查明,上海市杨浦区平凉路XXX-XXX号门面房一间(以下简称“系争房屋”)原系朱AA从上海大桥物业管理有限公司承租而来。2011年6月7日,朱AA(甲方)、上海AA食品连锁经营有限公司(乙方,以下简称“AA公司”)签订房屋租赁合同一份,约定甲方将系争房屋出租给乙方经营AA食品。合同约定2011年6月8日交房,交房后8天为免费装修期,租赁期从2011年6月16日至2014年6月15日,每月租金9,800元。合同违约条款约定,若一方违反合同约定的义务、承诺等,应承担相当于三个月租金的违约金并赔偿损失,在乙方完成装修后,如甲方无正当理由解除合同或因甲方原因导致乙方解除合同的,甲方除承担违约责任外,还需按单开间房屋五万元、双开间房屋十万元的标准赔偿乙方装修损失。合同签订后,AA公司支付押金9,800元,朱AA将房屋交付AA公司租赁经营。2013年8月12日,朱AA发函给AA公司,要求和AA公司提前终止租赁合同,并结清剩余钱款。2013年8月31日,AA公司将租赁的房屋交还朱AA。2013年9月23日,朱AA退还AA公司2013年9月1日至2013年12月15日期间的租金共计34,300元和押金9,800元。同日,朱AA支付AA公司违约金19,600元。
  
  另查明,2014年3月,AA公司曾向原审法院提起诉讼,并提交了甲方(朱AA)签约日期为2013年9月4日、乙方(AA公司)签约日期为2013年9月14日《租赁合同终止协议》书证一份,该协议主要内容为:甲乙双方经友好协商,于2013年8月31日终止租赁协议,协议签订之日起三日内甲方应退回乙方保证金9,800元;退还2013年9月1日至2013年12月15日租金34,300元,协议签订当日,甲方先行赔付乙方19,600元;2013年12月31日前,甲方需再行赔付乙方19,600元等。AA公司据此要求朱AA支付第二期赔偿金19,600元。经原审法庭质证,朱AA对甲方“朱AA”签名的真实性不予承认,对《租赁合同终止协议》的效力不予认可。嗣后,AA公司撤回该证据。2015年5月,AA公司撤回起诉。2015年7月28日,AA公司再次诉至原审法院,要求按照房屋租赁合同的约定,要求判请朱AA支付违约金9,800元;律师代理费350元;装修损失50,000元。
  
  原审庭审中,AA公司还提供2015年3月20日山东元开律师事务所开具的发票一张,内容为调查取证人民币350元。  原审法院认为,AA公司、朱AA签订房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示,且于法不悖,应予确认有效。在合同履行期内,朱AA因和上手出租人产生租赁纠纷,要求和AA公司提前解除租赁合同,解除合同的责任不在AA公司,故朱AA应当对AA公司承担违约责任。从双方的陈述及朱AA退还了AA公司押金和剩余租期的租金这节事实来看,双方应当对提前终止租赁合同进行过协商。朱AA主张违约金仅为19,600元,且已履行完毕,但未提供相应的证据予以证实;AA公司在之前的诉讼中提交过一份书证,主张违约金为39,200元,朱AA尚有19,600元未支付,也未获朱AA认可。故应视为双方对终止租赁合同虽有过协商,但对违约责任未达成一致意见。在双方均无证据证明对违约责任作出新的变更的情况下,AA公司要求按照房屋租赁合同约定的违约条款,追究朱AA的违约责任,于法有据予以支持。考虑到案件的实际情况及AA公司对装修物使用状况,原审法院对AA公司装修损失酌情确定。AA公司其余诉请,于法无据难以支持。综上判决:一、朱AA应于原审判决生效之日起十日内支付AA公司违约金9,800元;二、朱AA应于原审判决生效之日起十日内赔偿AA公司装修损失12,000元;三、AA公司其余诉讼请求,不予支持。
  
  朱AA不服原审法院判决,向本院提起上诉称:双方对于系争房屋租赁合同的提前解除有约定,且双方已经履行完毕。系争房屋租赁合同对于违约责任的约定显失公平,合同为被上诉人提供的格式文本且被上诉人是拥有巨大影响力和丰富经验的成熟商事主体,双方签约过程中的地位实质不平等。被上诉人主张的违约金数额过高,依据法律规定,衡量当事人约定的违约金是否过高或者过低应当以“实际损失”为基础,即违约金金额不应高于实际损失的130%。另系争房屋租赁合同已履行过半,仅剩四分之一的租期未履行,且其已事先提前一个月通知解除事宜,又已支付两个月租金即19,600元的违约金,已足以弥补被上诉人的实际损失。对同一违约事实不能同时主张约定违约金和损失赔偿,原审判决上诉人赔偿被上诉人违约金9,800元及装修损失12,000元错误,且被上诉人未提供装修发票证明其装修损失。综上,原审判决事实认定和适用法律错误,请求撤销原审判决,驳回被上诉人原审诉请,由被上诉人承担一、二审的诉讼费用。
  
  被上诉人AA公司答辩称:双方签署的租赁合同系双方自愿、平等基础上协商一致而达成的,双方应按约履行。上诉人违约应按合同约定向被上诉人支付违约金及赔偿装修损失。被上诉人同时主张违约金和损害赔偿,于法有据,理应得到法院支持。综上,原审法院判决认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉,维持原判。
  
  经审理查明,原审法院判决认定事实无误,本院予以确认。
  
  本院认为,依法成立的合同,对双方当事人具有法律约束力,当事人应当按照合同约定履行。当事人一方不履行合同义务,应当承担违约责任。上诉人朱AA与被上诉人AA公司于2011年6月7日签订的系争房屋租赁合同系双方真实意思表示,合法有效应予遵守。据双方当事人阐述的事实以及提供的证据,系争房屋租赁合同因上诉人原因而提前终止,且双方对于终止租赁合同有过协商但并未对违约责任达成一致意见,被上诉人据租赁合同要求上诉人承担违约责任符合合同约定和法律规定,原审法院据此判决上诉人朱AA支付被上诉人违约金9,800元并无不当。原审法院鉴于案件的实际情况及被上诉人对装修物使用状况,酌情确定被上诉人装修损失为12,000元并由上诉人予以赔偿亦无不当。综上,上诉人朱AA的上诉请求均缺乏依据,本院均不予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。
  
  二审案件受理费345元,由上诉人朱AA负担。
  
  本判决为终审判决。
  
  法官助理  杨 洁附:相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》
  
  第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。
 

2016-02-02 22:07:08 浏览:

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