房屋产权共有登记或过户手续

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  上诉人(原审原告)郑锦林,男,1946年6月2日出生,汉族,住上海市。D00深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

  上诉人(原审原告)夏荣钊,女,1949年8月2日出生,汉族,住址同上。D00深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网
上诉人(原审原告)郑惠芳,女,1979年1月14日出生,汉族,住址同上。D00深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网
上列三上诉人之共同委托代理人唐庆捷,男,1975年3月1日出生,汉族,住址同上。D00深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网
上列三上诉人之共同委托代理人顾戈,上海城大律师事务所律师。D00深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网
被上诉人(原审被告)郑惠英,女,1977年3月31日出生,汉族,住上海市。D00深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网
被上诉人(原审被告)胡晓刚,男,1970年3月24日出生,汉族,住址同上。D00深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网
被上诉人(原审被告)胡芷馨,女,2002年7月2日出生,汉族,住址同上。D00深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网
法定代理人胡晓刚、郑惠英。D00深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网
上列三被上诉人之共同委托代理人袁文祥,上海君韵律师事务所律师。D00深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网
原审第三人上海市普陀第二房屋征收服务事务所有限公司,住所地上海市。D00深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网
法定代表人童文,董事长。D00深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网
上诉人郑锦林、夏荣钊、郑惠芳因共有纠纷一案,不服上海市普陀区人民法院(2014)普民四(民)初字第2478号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,于2015年11月17日公开开庭审理了本案。上诉人夏荣钊、郑惠芳及三上诉人之共同委托代理人唐庆捷、顾戈,被上诉人郑惠英、胡晓刚及三被上诉人之共同委托代理人袁文详到庭参加诉讼,原审第三人上海市普陀第二房屋征收服务事务所有限公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。D00深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网
原审法院经审理查明,郑锦林、夏荣钊系夫妻关系,系郑惠芳、郑惠英之父、母亲。郑惠英与胡晓刚婚后,育有一女胡芷馨。上海市光复西路曹家村XXX号XXX室底层109室房屋(以下简称“系争房屋”)为公有住房,承租人为郑惠英。D00深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网
2014年,上海市光复西路曹家村地块被纳入征收范围,经核查,本市光复西路曹家村XXX号XXX室底层109室房屋的承租人为郑惠英,房屋内在册户口有郑锦林、夏荣钊、郑惠芳、郑惠英、胡晓刚、胡芷馨等六人。D00深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网
2014年8月12日,上海市普陀第二房屋征收服务事务所有限公司作为房屋征收实施单位(甲方)与房屋承租人郑惠英(乙方)签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》。该协议确定:被征收房屋价值补偿款计人民币1,048,183.66元(以下币种均为人民币),其中包括:1、评估价格591,779.93元×0.8;2、价格补贴177,139.71元;3、套型面积补贴397,620元。装潢补贴30,000元。乙方不符合居住困难户的条件。乙方选择房屋产权调换,根据该户应得的款项计1,048,183.66元,甲方提供给乙方产权调换房屋计2套,房屋总建筑面积130.13平方米,总价值计1,551,514.37元[其中1、上海市青浦区和瑞东苑秀沁路132弄5栋/幢3号1802室(预测面积52.15平方米)的价格为483,898.73元(预计交房日期2015年3月31日);2、上海市嘉定区星火二期嘉峪关路380弄4栋/幢23号1003室(预测面积77.98平方米)的价格为1,067,615.64元(预计交房日期2015年12月31)]。房屋产权调换差价为503,330.71元,由乙方向甲方支付。其他各类补贴、奖励费用共计542,730元(其中:1、建筑面积奖励费120,000元;2、搬迁奖励费40,000元;3、签约奖励费200,000元;4、协议生效奖励费120,000元;5、搬家补助费1,600元;6、家用设施移装费1,230元;7、临时安置费9,900元;8、无证建筑面积补贴50,000元)。协议生效后,由郑惠英办妥上述领款及购房手续。另外,根据基地签约比例超过85%的,每超过1个百分点,每户可获奖励费2万元的规定,本户还获得签约奖励费24万元。因协商分割系争房屋征收补偿利益未果,郑锦林、夏荣钊、郑惠芳共同诉至原审法院,请求判决确认其在本市光复西路曹家村XXX号底层109室房屋征收补偿利益中享有五分之三的份额。D00深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网
1993年1月8日,郑惠英户口从本市万航渡路XXX号迁入系争房屋内。D00深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网
1996年7月17日,郑惠芳户口从本市澳门路XXX号迁入系争房屋内。D00深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网
1998年5月26日,夏荣钊户口从本市崇明县长江农场粮站迁入系争房屋内。D00深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网
2002年4月7日,郑锦林户口从本市崇明县长江农场粮站迁入系争房屋内。D00深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网
2002年7月29日,胡芷馨在系争房屋内报出生。D00深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网
2009年12月10日,胡晓刚户口从本市宜川四村XXX号XXX-XXX室迁入系争房屋内。D00深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网
原审法院另查明:1、郑惠英按知青子女回沪政策,户口迁至祖父郑维新承租的本市万航渡路XXX号房屋内。因该户属特困户,1992年12月,郑维新单位增配了系争房屋,受配人为郑维新、郑惠英。2、1985年,郑锦林、夏荣钊调至江苏省海风农场工作。1992年1月,又调至上海市崇明长江农场工作,受配公房一套,即长江农场明华二村XXX号XXX室。1996年,郑锦林取得该房屋产权。3、2002年,郑惠芳与唐庆捷登记结婚。2004年3月,郑惠芳的丈夫唐庆捷取得上海市定西路XXX弄XXX号XXX室房屋(居住面积54平方米)产权。4、2009年1月,郑惠芳与丈夫唐庆捷取得上海市武夷路XXX弄XXX号XXX室房屋(居住面积37.13平方米)产权。D00深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网
原审庭审中,郑锦林、夏荣钊、郑惠芳认为,被征收房屋系公有住房,根据征收动迁补偿规定,征收对象应是承租人及同住人,郑锦林、夏荣钊、郑惠芳等三人均属于系争房屋的同住人,胡晓刚因已享受福利分房,不属于同住人。因郑锦林患病,郑锦林、夏荣钊已将崇明的房屋出售,现他处无房。况且,郑锦林、夏荣钊退休回沪在系争房屋内居住至2004年,郑惠芳居住至出嫁。2006年,郑锦林、夏荣钊随郑惠芳居住生活。系争房屋由夏荣钊负责出租并收取租金后一部分分配给两个女儿,另一部分缴付租金、公用事业费。郑惠英、胡晓刚、胡芷馨认为,郑惠英系系争房屋的原始受配人及承租人,郑锦林、夏荣钊、郑惠芳的户口仅为空挂,不符合共同居住人的条件。按照征收补偿规定,征收方式为“数砖头”,不考虑户口,且郑锦林、夏荣钊在崇明享受了福利分房,郑惠芳他处有两套住房,故不应享受系争房屋的征收补偿利益。上海市普陀第二房屋征收服务事务所有限公司认为,根据征收政策规定,系争房屋的征收主体是承租人郑惠英。D00深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网
原审法院认为,本案讼争双方及上海市普陀第二房屋征收服务事务所有限公司对《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》的效力均不持异议,原审法院对其予以确认。公有房屋承租人所取得的征收货币补偿款,归公有房屋承租人及其共同居住人共有。系争房屋被征收时,上海市普陀第二房屋征收服务事务所有限公司根据征收政策,以房屋建筑面积对承租人郑惠英户进行补偿,因该户不是托底保障户,故所取得的征收补偿费用与户籍人口没有直接的关系,而应当在承租人和共同居住人之间进行分配。现有证据证明,郑锦林、夏荣钊、郑惠芳户口先后从他处迁入系争房屋内,但被征收房屋内有无户籍不是衡量当事人有无居住权益的唯一标准,而应根据实际居住生活年限、他处有无住房等因素综合考虑,予以确认,况且郑锦林、夏荣钊在崇明工作时已得到单位福利分房。再则,系争房屋的原始取得也与郑锦林、夏荣钊、郑惠芳均无关联,综上,对郑锦林、夏荣钊、郑惠芳主张享有征收补偿款权益,原审法院难以支持。据此,原审法院判决如下:对郑锦林、夏荣钊、郑惠芳要求在上海市光复西路曹家村XXX号XXX室底层109室房屋征收权益中享有五分之三的补偿权益之诉讼请求,不予支持。D00深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网
原审判决后,郑锦林、夏荣钊、郑惠芳不服,向本院提起上诉称:虽然住房调配单显示系争房屋的受配人仅为郑维新及郑惠英,但实际情况是因受当时回沪政策的限制,知青子女中只能有一人从外地回沪,故家庭内部协商一致将郑惠英的户籍迁入系争房屋,故三上诉人均应对系争房屋享有相应的权益。从户口及实际居住情况来看,三上诉人的户口分别于2002年、1998年、1996年迁入系争房屋,至今尚未迁出过;郑锦林、夏荣钊自1993年就居住在系争房屋内,直至2004年因帮郑惠芳带小孩才迁出,暂住至郑惠芳处;郑惠芳自1994年起居住至系争房屋,直至2002年结婚后才因居住困难搬至丈夫家居住;郑锦林、夏荣钊搬出系争房屋后,将系争房屋出租,租金收入在扣除公房租金及水电煤等费用后由郑惠英、郑惠芳平均分配。此外,郑锦林、夏荣钊虽在崇明享受过福利分房,但因上述房屋无法居住,故二人已于2007年将该房屋出售后用于治病,目前二人他处无房;郑惠芳从未享受过福利分房;等等。综上,三上诉人完全符合公房同住人的规定,属于本次征收补偿安置的对象,应当享有相应的征收补偿利益,请求撤销原判,改判支持三上诉人的原审诉请。D00深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网
被上诉人郑惠英、胡晓刚、胡芷馨共同辩称:1、郑惠英自幼与祖父共同生活,后因落实知青子女回沪政策户籍迁来上海,在祖父申请增配系争房屋时作为家庭成员参与了系争房屋分配,故系争房屋的取得与郑惠英有关,而与三上诉人没有任何关系。2、根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(以下简称《征收补偿细则》)的规定,公房同住人应为作出房屋征收决定时,在被征收房屋处有常住户口并实际居住一年以上,且在本市无其他住房或虽有住房但实际居住困难的人员。本案中,三上诉人虽在系争房屋内实际居住过,但均已在征收决定作出前搬离了系争房屋,属空挂户口,且郑锦林、夏荣钊已在他处享受过福利分房,郑惠芳也在他处有两处房屋,不属于居住困难的情形,故三上诉人不符合公房同住人的条件。此外,本次征收补偿方式为“数砖头”,与户籍人口因素无关,故三上诉人主张征收补偿利益缺乏法律依据。3、郑惠英的女儿胡芷馨于2012年在系争房屋内报出生,丈夫胡晓刚婚后因夫妻投奔报入户口,按照相关规定,因结婚和出生迁入系争房屋的,可以不受居住年限的限制,故胡芷馨、胡晓刚属于系争房屋同住人,应当享有相应的征收补偿利益。综上,原审判决认定事实清楚,判决正确,请求驳回上诉,维持原判。D00深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网
原审第三人提交书面意见表示对原审判决无异议,尊重法院依法判决。D00深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网
本院经审理查明,原审查明事实属实,本院予以确认。D00深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网
本院另查明,1990年代初,郑惠英、夏荣钊、郑惠芳、郑锦林先后居住至系争房屋内。1999年,郑惠英因结婚搬离系争房屋;2002年,郑惠芳因结婚搬离系争房屋;2004年,郑锦林、夏荣钊亦从系争房屋内搬出。此后,系争房屋由郑锦林、夏荣钊对外出租,租金收入在扣除水电煤等费用后由郑惠英、郑惠芳姐妹平均分配。胡晓刚、胡芷馨未在系争房屋内实际居住过。此外,1987年,胡晓刚作为家庭成员之一,经上海市机床研究所调配分得公有住房一套,即本市宜川四村XXX号406—7室房屋,后该房屋由胡晓刚等购买为产权房。在原审审理中,胡晓刚表示对系争房屋征收补偿利益不主张权利。以上事实,有本案一、二审庭审笔录、系争房屋租金帐单、《上海市住房调配通知单》等证据予以证实,足以认定。D00深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网
本院认为,本案是一起因家庭成员间对公有住房征收补偿利益分割不能达成一致而引发的共有纠纷。因现行法律法规对此类纠纷的处理未作针对性的具体规定,导致讼争各方认识存在较大分歧。鉴此,本院认为有必要对此类纠纷的性质及其法律适用等作一较为详细的阐明。D00深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网
首先,关于主张公房征收补偿利益的权利基础及其法律依据。本院认为,公房征收补偿利益是对承租人和同住人原先享有的居住使用公房相关权益的补偿。因此,某家庭成员能否主张征收补偿利益,取决于其本身是否享有居住使用系争公房的权利。对系争公房原本享有居住使用权利的家庭成员,在该公房被征收后即有权就取得的安置补偿利益进行主张。在本市行政区域范围内,判断某家庭成员是否享有公房居住使用权,应当依照《上海市房屋租赁条例》等相关法律规定进行认定。关于被上诉人所称三上诉人均不符合《征收补偿细则》规定的同住人条件,系争房屋征收补偿利益应全部归郑惠英户享有问题,本院认为,《征收补偿细则》是规范政府有关部门实施国有土地上房屋征收补偿活动的地方政府规章,并非关于家庭成员间分割征收补偿利益的民事法律依据;且在本案中,郑惠英在作出征收决定时也未在系争房屋内实际居住,故严格而言本案当事各方均不符合《征收补偿细则》意义上的同住人(实际居住人)条件,郑惠英户享有征收补偿利益亦不符合《征收补偿细则》补偿公房实际居住人的立法目的;同时,由于公房管理制度的特殊性,公房只能以一人名义承租,但实质上其他同住人也属于承租人,与名义承租人享有相同的权利,因此,在承租人及其他同住人均不实际居住系争房屋的情况下,判定征收补偿利益仅由承租人独享而排斥其他同住人的权利,对其他同住人而言显然严重不公。据此,对被上诉人的此项辩论意见,本院难以采纳。D00深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网
其次,关于对有权主张系争房屋征收补偿利益的权利主体的认定。根据《上海市房屋租赁条例》及相关规定,公有住房的居住使用权益由承租人及其共同居住人共同享有。《上海市房屋租赁条例》意义上的“共同居住人”,是指在系争房屋内实际居住达到一定年限(特殊情况除外),且在本市无其他住房或虽有其他住房但居住困难的人,结婚、出生可以不受上述条件的限制。“共同居住人”的资格和权利可以在公房分配时原始取得,也可以在公房分配以后继受取得。本案中,郑锦林、夏荣钊、胡晓刚在他处享受过福利性分房,故均不符合系争公房同住人的条件;胡芷馨未在系争房屋内实际居住过,且系未成年人,其居住权益应由其监护人负责保障,故亦无权主张系争房屋的征收补偿利益。郑惠芳于1996年经当时的承租人及同住人同意将户口迁入系争房屋,且于此后在系争房屋内长期稳定居住,对系争房屋具有较紧密的依赖关系。2002年,郑惠芳因结婚搬出系争房屋后,仍在郑锦林、夏荣钊的主持下分享系争房屋一半的租金收入,这更说明讼争各方对系争房屋的实际权利归属其实早有一致认识。综合上述事实和情节,本院认定郑惠英、郑惠芳是系争房屋内有权主张征收补偿利益的适格主体。D00深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网
最后,关于征收补偿利益的分割比例及份额。如前所述,承租人对外是全体同住人的代表,但对内与其他同住人权利地位平等。因此,郑惠芳、郑惠英原则上应均等分得系争房屋的征收补偿利益。综合考虑双方当事人的经济条件、居住情况及对房屋分配的意愿,本院确定上海市嘉定区星火二期嘉峪关路380弄4栋/幢23号1003室房屋归郑惠英所有,上海市青浦区和瑞东苑秀沁路132弄5栋/幢3号1802室房屋归郑惠芳所有;安置房屋做上述分配后,系争房屋征收补偿款的余款309,399.29元(包括装潢补贴30,000元、签约奖励费24万元、其他各类补贴、奖励费用542,730元,扣除房屋产权调换差价503,330.71元)应归郑惠芳所有,郑惠英需补足郑惠芳取得征收补偿利益后不足部分的差价。综合两处房屋价格及双方当事人的实际情况,本院酌定郑惠英需再向郑惠芳支付差价10万元。综上所述,原审判决适用法律不当,依法应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下:D00深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网
一、撤销上海市普陀区人民法院(2014)普民四(民)初字第2478号民事判决;D00深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网
二、上海市青浦区和瑞东苑秀沁路13室房屋归郑惠芳所有,郑惠英、胡晓刚、胡芷馨应于上述房屋可以办理产权登记之日起十五日内协助郑惠芳办理产权登记或过户手续;D00深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网
三、上海市光复西路曹家村XXX号XXX室底层109室房屋征收补偿款(含各类补贴、奖励费用)扣除房屋产权调换差价后的余款共计人民币309,399.29元,归郑惠芳所有;D00深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网
四、郑惠英应于本判决生效之日起十五日内支付郑惠芳人民币100,000元;D00深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网
五、驳回郑锦林、夏荣钊、郑惠芳的其他诉讼请求。D00深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。D00深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网
一审案件受理费人民币7,343元,由郑锦林、夏荣钊、郑惠芳负担人民币1,223.8元,郑惠英负担人民币6,119.2元;诉讼保全费人民币5,000元,由郑锦林、夏荣钊、郑惠芳负担人民币833.3元,郑惠英负担人民币4,166.7元;D00深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网
二审案件受理费人民币14,686元,由郑锦林、夏荣钊、郑惠芳负担人民币2,447.7元,郑惠英负担人民币12,238.3元。D00深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网
本判决为终审判决。D00深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网
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浦东律师D00深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

  附:相关的法律条文D00深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网
《中华人民共和国物权法》D00深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网
第九十九条 共有人约定不得分割共有的不动产或者动产,以维持共有关系的,应当按照约定,但共有人有重大理由需要分割的,可以请求分割;没有约定或者约定不明确的,按份共有人可以随时请求分割,共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的,应当给予赔偿。D00深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网
第一百条 共有人可以协商确定分割方式。达不成协议,共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的,应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的,应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。D00深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网
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《中华人民共和国民事诉讼法》D00深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网
第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:D00深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网
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(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;D00深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网
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2016-02-03 17:13:30 浏览:

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