普陀房屋合同案例1

普陀房屋合同案例1

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  上诉人(原审原告、反诉被告)林AA,女,1965年10月9日出生,现住上海市。 
  委托代理人姚AA,上海文勋律师事务所律师。 
  被上诉人(原审被告、反诉原告)郭建新,男,1950年1月28日出生,汉族,住上海市。 
  委托代理人顾AA,上海市海燕律师事务所律师。 
  原审原告(反诉被告)吴AA,男,1957年3月22日出生,汉族,住上海市。 
  委托代理人姚AA,上海文勋律师事务所律师。 
  上诉人林AA因房屋买卖合同纠纷一案,不服上海市静安区人民法院(2013)静民一(民)初字第362号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,于2015年2月12日公开开庭审理了本案。上诉人林AA的委托代理人姚AA,被上诉人郭建新及其委托代理人顾伟利,原审原告吴AA及其委托代理人姚AA到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 
  原审法院经审理查明,林AA、吴AA与郭建新双方曾就上海市新闸路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”)购房款一事发生诉讼,郭建新在该案中提出了包括要求吴AA、林AA返还房款人民币(以下币种均为人民币)1,389,500元在内的多项主张,上海市第二中级人民法院以(2010)沪二中民二(民)重字第1号民事判决书确认以下事实:一、吴AA与林AA系夫妻关系;二、系争房屋产权登记为吴AA、林AA共同共有,该房屋建筑面积为150.77平方米,产权登记核准日期为1999年9月7日;三、2001年11月30日,林AA以山林国际旅行社有限公司(甲方)的名义与郭建新(乙方)订立《转让房屋产权协议书》,协议约定:甲方愿意将系争房屋的产权以1,100,000元整转让给乙方。甲方同意乙方按两次,每次550,000元整分期付款。在未付第一笔550,000元前,乙方同意以租金的方式每月付给甲方5,500元整。当第一笔550,000元收到后,每月付款改为2,500元。等全部余款付清后,甲方再将产权转让给乙方或乙方指定的自由人。该协议的甲方落款处由林AA书写“山林国际旅行社”字样,并加盖“山林国际旅行社有限公司”印章;四、郭建新于2001年入住系争房屋并实际居住使用至今,期间对系争房屋进行了装修;五、2006年12月,吴AA、林AA致函郭建新,载明:你于2006年1月1日向我口头提出租赁我所有的系争房屋居住,我表示同意。当时约定每月房租5,500元,期限为1年。但是自那时起至今,虽经我多次催讨,你仍无故拖欠租金达66,000元,因此我决定收回房屋自住。现正式通知你,请你于2006年12月31日之前支付我结欠的房租并搬离房屋,逾期将加倍收取租金。该函由林AA签字,日期为2006年12月1日。 
  上海市第二中级人民法院在该案中进一步认定,郭建新与吴AA、林AA之间的房屋买卖关系成立;郭建新无充分证据证明其已按照《转让房屋产权协议书》的约定履行自身的支付房款义务,最终判决对郭建新的诉讼请求不予支持。 
  该案判决后,郭建新不服判决提出上诉,上海市高级人民法院以(2012)沪高民一(民)终字第29号民事判决维持原判,驳回上诉,原审判决已经发生法律效力。 
  至本案起诉之日,系争房屋仍登记在林AA、吴AA名下。 
  现林AA、吴AA起诉至原审法院,请求判令解除双方系争房屋买卖关系,并请求判令郭建新在一个月内迁离系争房屋。郭建新提起反诉,请求判令:1、林AA、吴AA继续履行合同,将系争房屋过户至郭建新名下;2、林AA、吴AA返还郭建新多支付的289,500元。 
  原审审理中,双方均确认,2001年双方就系争房屋建立了房屋买卖关系,约定房屋总价为1,100,000元,未约定具体的过户时间,也没有约定具体的付款时间。2001年开始,系争房屋由郭建新入住。 
  原审审理中,郭建新表示,虽然其认为已经支付过房款,但既然(2010)沪二中民二(民)重字第1号民事判决已经生效,则其仍愿意支付房款。考虑到多种因素,郭建新愿意支付林AA、吴AA购房款1,900,000元。除此之外,郭建新还考虑到房屋的居住使用情况,愿意再支付700,000元,作为从双方建立房屋买卖关系起到法院判决生效之日止的租金。 
  原审法院认为,本案双方于2001年建立房屋买卖关系时,未就房屋过户时间以及房款交付时间进行约定,在法院诉讼过程中亦未能协商一致,但并不影响该房屋买卖关系的法律效力,合同履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。林AA、吴AA虽曾在2006年致函郭建新,但提出的是解除租赁关系,不影响房屋买卖关系的法律效力。郭建新虽未证明其已支付房款,但由于双方并未约定付款时间,且从约定的文字内容来看,双方本意也并非签字后立即付款,林AA、吴AA提出解除房屋买卖关系的主张后,郭建新又当庭表示愿意支付房款,因此林AA、吴AA未能证明郭建新存在逾期支付或拒不支付房款的情形,其要求解除双方之间的房屋买卖关系的诉请,法院难以支持。现郭建新在愿意支付房款的基础上要求林AA、吴AA继续履行合同,并自愿额外支付房款以及支付租金,法院可予准许。房价在合同履行时间内发生上涨系房屋买卖风险,并非法律规定的情事变更的范畴,林AA、吴AA关于房款应调整为6,500,000元的抗辩,法院不予采信。至于房屋过户时间以及房款交付时间,由法院从公平出发,依照相关规定予以确定。郭建新应在法院指定的期限内付清全部钱款,林AA、吴AA应在郭建新付清钱款后配合办理系争房屋的过户手续,因此发生的税款费用,由双方依照相关规定各自承担。至于郭建新提出的要求林AA、吴AA返还多支付的289,500元的诉讼请求,因该289,500元系其(2010)沪二中民二(民)重字第1号案件中提出的返还1,389,500元诉请的一部分,已有生效判决予以处理,法院在本案中不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十一条、第六十二条第一款第(四)项、第(五)项之规定,判决如下:一、对吴AA、林AA的全部诉讼请求不予支持;二、郭建新应于判决生效之日起十日内支付吴AA、林AA购房款1,100,000元;三、准予郭建新于判决生效之日起十日内支付吴AA、林AA额外房款800,000元;四、准予郭建新于判决生效之日起十日内支付吴AA、林AA租金700,000元;五、吴AA、林AA应于郭建新付清上述钱款之日起十日内将上海市新闸路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至郭建新名下,双方应相互配合办理有关手续。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费46,800元,由吴AA、林AA承担。反诉案件受理费23,400元,由郭建新承担11,700元,吴AA、林AA承担11,700元。诉讼保全费5,000元,由郭建新承担2,500元,吴AA、林AA承担2,500元。 
  林AA不服原审法院判决,向本院提起上诉称,《转让房屋产权协议书》虽未就房款交付时间进行约定,但对于未付清房款之前支付房租的时间是有明确约定即每月支付,郭建新故意长期拖欠房租已构成违约,买卖关系应解除;本案中林AA没有要求郭建新支付拖欠的租金,但原审法院却判决郭建新支付租金700,000元,原审中郭建新没有表达过愿意支付租金的意愿,700,000元也远低于郭建新根据《转让房屋产权协议书》约定而应承担的房租总额,原审法院如此判决剥夺了林AA另行主张房租的权利,同时,原审法院判决郭建新支付额外房款800,000元,缺乏依据。原审法院所作判决认定事实不清,适用法律不当,要求撤销原审判决,依法改判支持林AA原审中的诉讼请求,驳回郭建新原审中的反诉请求。 
  被上诉人郭建新辩称,不同意林AA的上诉请求,本案是房屋买卖,不涉及房屋租赁,租金是支付房款的一种形式,原审法院认定事实清楚,证据确凿,请求维持原判。 
  原审原告吴AA述称,同意林AA的上诉意见。 普陀律师
  本院经审理查明,原审法院认定事实无误,本院予以确认。 
  本院认为,林AA、吴AA与郭建新之间的房屋买卖关系经生效判决确认,但双方就房款支付时间及房屋过户时间均未明确约定,双方虽然曾就郭建新是否已经支付房款发生争议,但经生效判决确认后,在本案林AA、吴AA提出解除房屋买卖关系诉请后,郭建新又表示愿意支付房款,原审法院基于林AA、吴AA不能证明郭建新存在逾期支付或拒绝支付房款的情形,对林AA、吴AA要求解除双方买卖关系的诉请不予支持,并无不妥,本院予以认同,相应理由原审法院已作充分阐述,本院不再赘述。鉴于郭建新实际居住使用系争房屋至今,且房价发生上涨,郭建新在除愿意按约支付房款外还自愿增加支付房款并支付租金的基础上要求继续履行房屋买卖合同,具有合理性,原审法院予以准许,亦无不妥。原审法院根据本案实际情况,确定房款交付及房屋过户时间,判决郭建新在法院指定期限内付清全部钱款,而林AA、吴AA在郭建新付清钱款后配合办理系争房屋产权过户,并无不当,本院予以维持。林AA上诉对原审判决所提异议不能成立,其上诉仍要求解除双方房屋买卖关系、郭建新迁出系争房屋的请求,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下: 
  驳回上诉,维持原判。 
  二审案件受理费人民币32,100元,由上诉人林AA负担。 
  本判决为终审判决。 

2016-02-02 21:54:46 浏览:

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