广州市富邦升辉物业管理有限公司与任启豪物业服务合同纠纷民事案例

广州市富邦升辉物业管理有限公司与任启豪物业服务合同纠纷民事案例
广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)穗花法民三初字第1597号
原告:广州市富邦升辉物业管理有限公司,住所地广州市花都区。
法定代表人:杨小丽,系该公司总经理。
委托代理人:龚国贤,住广州市花都区,系该公司职员。
委托代理人:廖茂文,广东茂文律师事务所律师。
被告:任启豪,1978年5月13日出生,住广州市花都区。
原告广州市富邦升辉物业管理有限公司诉被告任启豪物业服务合同纠纷一案,本院于2014年9月10日立案受理后,依法由代理审判员吴海萍适用简易程序于2014年10月14日公开开庭进行了审理。原告广州市富邦升辉物业管理有限公司(以下简称富邦升辉公司)的委托代理人龚国贤、廖茂文,被告任启豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称:原告系广州市花都区新华街金华路10号翠华花园的物业管理公司,被告系该翠华花园j座6号梯504房的业主,原告依法依约为被告提供物业管理服务,但被告从2010年9月开始欠缴水费、管理费、停车费、垃圾费、分摊电费等费用至今,原告曾多次向被告追款,然被告置之不理,被告从2010年9月暂计至2014年7月期间的欠费总金额为6064.8元。被告的行为严重损害了原告的合法权益,原告特向法院提起诉讼,请求法院判令:1、被告支付拖欠的费用6064.8元(费用为2010年9月暂计至2014年7月的欠费,包括水费983元、管理费2411.8元、停车费2550元、垃圾费108元、分摊电费12元,以及利息(利息以6064.8元为本金,从2010年9月1日起按人民银行同期贷款利率计算至所有费用偿清之日止。2、本案诉讼费用由被告承担。
庭审中,原告变更其诉讼请求为:1、要求被告支付物业管理费2470.32元、停车费2550元、垃圾费108元及上述各项欠费的利息,物业管理费从2010年9月至2014年7月共47个月,按每月每平方米0.7元,涉案房屋共75.08平方米,每月的管理费为52.56元,合共2470.32元;停车费从2013年3月至2014年7月共17个月,按每月150元的标准,合计2550元;垃圾费从2012年5月至2014年7月共27个月,按每月4元的标准,合计108元;利息以拖欠的物业管理费、停车费、垃圾费为本金,从2010年9月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至被告付清款日止。2、诉讼费用由被告承担。
被告辩称:我方不同意原告的诉讼请求,首先原告对被告拖欠的费用都无法确定,其次我方并没有拖欠原告的管理费、停车费及垃圾费。我方与原告签订的前期物业服务合同于2009年5月30日已到期,原告于2009年5月30日后就没有对小区再进行管理了,因此我方不同意原告诉讼请求。
经审理查明:涉案房屋位于广州市花都区金华路10号j座6号梯504房,权属人为被告。原告于2001年12月5日依法成立,具有三级物业管理资质。
2005年11月3日,原告(甲方)与被告(乙方)签订《前期物业服务合同》,约定由甲方对翠华花园提供前期物业管理服务,翠华花园位于新华街金华路10号,建筑面积约90000㎡,甲方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修,养护和管理;物业共用部位和相关场地的清洁卫生,垃圾的收集,清运及雨、污水管道的疏通;公共绿化的养护和管理等。物业管理费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳,多层住宅0.5元/月/平方米,汽车250元/月/辆。乙方在每月的1至10日履行交纳义务。协议期限为2004年12月1日至2009年5月30日。由业主委员会代表全体业主通过招标的方式,与新的物业管理企业签订物业服务合同生效时,本合同自动终止。合同还就其他权利义务进行了约定。
原告认为前期物业服务合同到期后,继续在涉案小区提供物业管理服务,原告认为涉案小区共有744户业主,为此提交业主花名册予以证明,该花名册显示各业主房屋房号及房屋面积,该业主花名册显示涉案小区建筑物总面积为79501.14平方米,被告认为该花名册无法核实,但认为涉案小区共有743户业主。原告提交涉案小区内值班人员值班及维护小区绿化等照片以及425份原告与各业主在2011年9月签订的原物业服务合同继续有效的书面约定拟证明其在涉案小区提供物业服务,该约定内容为:“尊敬的翠华花园业主:一、前期物业公司与业主签订的物业服务合同,物业公司按合同条款进行服务。二、本合同有效期从2011年9月1日-2014年9月1日止。合同到期后业主未与物业公司签订新的合同,本合同按3年合同期继续生效,物业公司将继续履行物业服务。2011年9月15日”被告对该425份书面约定不予认可,认为某些书面约定并非业主本人签名,被告认为从2009年6月1日后,涉案小区无人提供物业服务,对此,被告提交照片认为涉案小区的消防通道被堵塞存在安全隐患、公共设施无人维护、绿化缺失以及存在卫生死角等问题,并提交书面证人证言、被盗说明、报警回执等认为涉案小区经常存在被盗现象。另外,被告提交涉案小区业主的通话拟证明原告提交的证据造假,该录音反映的内容为自称是涉案小区的业主称签订物业管理合同的人是承租其房屋的租客,而其作为业主物业管理费一直都有交纳。被告提交业主联名签名表拟证明业主不同意原告从2009年6月1日起在涉案小区继续提供物业服务,该签名表上共有307户业主签名。
原告认为从2010年10月开始,根据广州市物价局及广州市国土资源和房屋管理局的有关规定,与涉案小区过半数的业主签订同意物业管理费提价的书面约定,在涉案小区公告栏就物业管理费提价情况进行公示,将物业管理费从原来的0.5元/月/平方米提高至0.7元/月/平方米,为此,原告提交377份原告与各业主在2010年10月签订的物业管理费提价的书面约定及公示照片予以证明,根据原告提交的涉案小区的业主花名册显示该377户业主房屋总面积为40445.46平方米,被告对该377份物业管理费提价的书面约定不予确认,认为其中某些业主的签名是伪造的且表示未在涉案小区内看到原告张贴的关于物业管理费提价的有关公示。诉讼中,被告表示对原告提交的425份原物业服务合同继续有效的书面约定及377份物业管理费提价的书面约定中的业主签字不申请笔迹鉴定。原告提交涉案小区其他业主支付物业管理费及停车费的发票拟证明其他业主依约向原告支付物业管理费等各项费用,其中原告认为涉案小区室内的停车费为250元/月/辆,露天的停车费为150元/月/辆,被告对发票的真实性予以确认,但认为原告是通过停水等方式逼迫其他业主交纳物业管理费的。被告确认其从2010年起至今均在涉案小区停车,但认为原告在涉案小区的公共地方收取停车费没有依据。
诉讼中,原、被告均确认至庭审辩论终结时涉案小区尚未成立业主委员会。
另查,被告的房屋为住宅用房,建筑面积75.08平方米,原告认为根据0.7元/月/平方米标准计算,涉案房屋每月物业管理费为52.56元。原告认为被告欠缴20109月至2014年7月的物业管理费2470.32元,欠缴2013年3月至2014年7月的停车费,按150元/月/辆的标准计算合计2550元。诉讼中,原告明确表示从2014年8月后的物业管理费及停车费不在本案中主张。诉讼中,原告撤回要求被告支付108元垃圾费的诉讼请求。
原告认为因被告拖欠物业管理费及停车费,其已通过每月上门到涉案房屋处派送费用催缴单并分别于2011年12月、2013年11月向被告涉案房屋地址寄送费用催缴单的方式向被告催缴物业管理费,被告对此不予确认,认为未收到原告的物业管理费催收单。现被告至今仍未缴纳上述物业管理费及停车费,故原告诉至本院成讼。
本院认为:原、被告于2005年11月3日签订的《前期物业服务合同》约定由涉案小区业主委员会代表全体业主通过招标方式与新的物业管理企业签订物业服务合同生效时,原物业服务合同终止。现涉案小区至今尚未成立业主委员会,亦未与新的物业管理企业重新签订物业服务合同,原告提交425份原告与各业主签订的原物业服务合同继续有效的书面约定,并提交原告在涉案小区提供物业管理服务的照片及其他业主交纳物业管理费的发票拟证明其为涉案小区提供了物业服务,本院予以采信。被告对原告的陈述不予确认,认为原告从2009年6月1日起并未在涉案小区提供物业服务,为此提交307户业主的联名签名表拟证明,根据《物业管理条例》第十一条第(四)款及第十二条的规定,解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。据此,无论按照原告陈述的涉案小区有744户业主还是按照被告陈述的涉案小区有743户业主,被告提交的不同意原告在涉案小区提供物业服务的307户业主亦不超过涉案小区总人数的过半数,被告亦未能提交其他证据证明解聘原告作为涉案小区的物业服务企业。另外,被告对原告提交的425份原告与业主签订的原物业服务合同继续有效的书面约定中业主签名的真实性提出质疑,但未在本院指定的期限内提出笔迹鉴定申请,对此被告应承担举证不能的后果,故被告的抗辩意见,依据不足,本院不予采纳。因此原告对涉案小区提供物业管理服务,被告作为涉案小区内房屋的使用人,在享受原告提供的物业管理服务后,理应向原告支付物业管理费。
关于物业管理费的交纳标准,根据《物业管理条例》第十一条及第十二条第三款的规定,物业管理企业提高收费标准,属于应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才能决定的事项。同时,《物业管理条例》第十二条第一款规定,业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式,但应当有专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。本案中,原告与涉案小区377户业主签订同意原告上调物业管理费0.20元/月/平方米的书面约定,原告该物业管理费提价方式符合《物业管理条例》中关于业主大会会议形式的规定。本案中,签订同意提价的书面约定的业主共有377户,涉案小区共有744户业主,该377户业主的房屋面积共40445.46平方米,建筑总面积为79501.14平方米,因此同意提价的业主超过涉案小区总户数的一半,面积亦超过小区总建筑面积的一半。被告虽对该377份同意提价的书面约定中的业主签名的真实性提出质疑,但被告未提出笔迹鉴定申请,对此被告应承担举证不能的后果,且被告未能提供相反证据证明原告调整物业管理费的程序不符合《物业管理条例》的有关规定。因此,上述情形可视为涉案小区过半数业主通过书面约定的形式召开业主大会会议,表决同意原告对涉案小区物业管理费收费标准上调0.20元/月/平方米。被告作为涉案小区的业主,应受上述书面约定的约束。涉案房屋面积为75.08平方米,现原告要求被告按0.70元/月/平方米标准计付2010年9月至2014年7月的物业管理费合计2470.32元(0.70元/月/平方米×75.08平方米×47个月),合理有据,本院予以支持。
原、被告签订的前期物业服务合同约定汽车停车收费标准,原告认为停放在露天的汽车收费标准是150元/月/辆,本院予以确认,现被告确认其从2010年起至今将汽车停放在涉案小区,因此原告要求被告支付2013年3月至2014年7月共17个月的停车费共2550元,合理有据,本院予以支持。
诉讼中,原告撤回要求被告支付水费983元、垃圾费108元及分摊电费12元的诉讼请求,是原告在法律规定的范围内处分自己的民事权利,本院予以准许。关于物业管理费的利息,被告迟延支付物业管理费及停车费,应向原告支付利息,原告要求被告从2010年9月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算物业管理费及停车费的利息,依据不足,因原物业服务合同约定物业服务费用应在每月的1至10日支付,因此物业管理费的利息应为以每月欠缴金额52.56元(0.70元/月/平方米×75.08平方米)为本金,从欠费当月的11日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至被告付清款日止;停车费的利息应为以每月欠缴金额150元为本金,从欠费当月的11日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至被告付清款日止。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条,《物业管理条例》第七条第(五)项、第十一条、第十二条的规定,判决深圳建筑工程律师
一、被告任启豪于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市富邦升辉物业管理有限公司支付物业管理费2470.32元。
二、被告任启豪于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市富邦升辉物业管理有限公司支付上述第一项物业管理费的利息,分别以每月欠缴的物业管理费52.56元为基数,按中国人民银行同期同类贷款利率从欠缴当月的11日起计至付清款日止,上述各月的利息金额以不超过当月应交的物业管理费为限。
三、被告任启豪于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市富邦升辉物业管理有限公司支付停车费2550元。
四、被告任启豪于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市富邦升辉物业管理有限公司支付上述第三项停车费的利息,分别以每月欠缴的停车费150元为基数,按中国人民银行同期同类贷款利率从欠缴当月的11日起计至付清款日止,上述各月的利息金额以不超过当月应交的停车费为限。
五、驳回原告广州市富邦升辉物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元,由被告任启豪负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的,本判决即发生法律效力。
代理审判员  吴海萍
二〇一四年十二月××日
书 记 员  陈家欣

2015-04-11 21:44:10 浏览:

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