广州市万科物业服务有限公司与广州市银业君瑞房地产开发有限公司物业服务合同纠纷1650民事案例

广州市万科物业服务有限公司与广州市银业君瑞房地产开发有限公司物业服务合同纠纷1650民事案例
广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)穗花法民三初字第1650号
原告:广州市万科物业服务有限公司,住所地广州市白云区。
法定代表人:向云。
委托代理人:滕亚迪,住河南省鄢陵县,系该公司职员。
委托代理人:邓伟灵,住广东省佛冈县,系该公司职员。
被告:杨志茂,1963年2月7日出生,住广州市天河区。
委托代理人:李翎,广东广大律师事务所律师。
第三人:广州银业君瑞房地产开发有限公司,住所地广州市花都区。
法定代表人:刘志坚,系该公司董事长。
原告广州市万科物业服务有限公司诉被告杨志茂物业服务合同纠纷一案,本院于2014年9月15日立案受理后,依法由代理审判员吴海萍适用简易程序分别于2014年10月28日、2014年11月28日公开开庭进行了审理。诉讼中,本院依职权于2014年12月11日追加广州银业君瑞房地产开发有限公司作为本案第三人,后因案情需要,依法组成合议庭适用普通程序于2014年12月17日公开开庭进行了审理。原告广州市万科物业服务有限公司的委托代理人邓伟灵、滕亚迪,被告杨志茂的委托代理人李翎到庭参加诉讼,第三人广州银业君瑞房地产开发有限公司经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称:原告是位于广州市白云区太和镇大源黄庄南38号的万科兰乔圣菲的前期物业服务企业。被告于2008年8月18日购买了位于广州市花都区狮岭镇芙蓉度假村万科兰乔圣菲尊御街25号101房。根据万科兰乔圣菲《前期物业管理服务协议》之约定,小区独栋住宅物业的物业服务费标准为:独栋住宅每月每平方米4.18元,私家庭院管理费为每月每平方米0.5元。“物业服务资金按月交纳,业主或物业使用人应于每月15日前向物业服务企业交纳当期的物业服务费务资金,如在当月最后一日止仍未缴纳物业管理服务费的,每逾期一天乙方按欠费总额的万分之五收取违约金。”原告一直根据合同约定履行自己的义务,但被告自2010年7月至今,无正当理由一直拖欠物业服务等各项费用。截至2014年6月30日已发生欠费本金共计259701.74元。被告的上述行为已经严重违反了《前期物业管理服务协议》的约定,也侵犯了小区其他业主的合法权益,是与《物业管理条例》等法律法规不符的。为了维护原告及万科兰乔圣菲全体业主的权利,请求法院判令:1、被告支付拖欠的物业管理费244865.28元(从2010年7月至2014年6月止合计48个月,按每平方米每月4.18元的标准,涉案房屋面积为1220.42平方米)。2、被告支付拖欠的庭院管理费14216.16元(从2010年7月至2014年6月止合计48个月,每月每平方米0.5元,涉案房屋的庭院面积为592.34平方米)。3、被告支付拖欠的小区园林照明电费分摊611.96元。4、被告支付小区绿化用水水费分摊8.34元。5、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称:原告诉讼请求中的照明分摊、水电分摊未提交相关证据予以证明,且原、被告未签订相关物业管理合同,原、被告之间不存在合同关系。另外,涉案的物业因为存在严重的质量问题至今仍未交付,因此被告还不具备业主的身份,亦不承担作为业主包括支付物业服务费等的任何义务,原告的所有诉讼请求均不成立,我方不该向原告支付原告上述诉讼请求的所有费用。
经审理查明:原告于2004年11月17日依法成立,具有一级物业管理资质。
2008年8月18日,被告(乙方)与第三人广州银业君瑞房地产开发有限公司(甲方)(以下简称银业君瑞公司)签订《商品房买卖合同》,约定乙方向甲方购买广州市花都区银湖湾第a106幢1层,测绘地址为广州市花都区龙臂大道卡布雷拉道3号商品房,建筑面积1212.29平方米,合同约定甲方应当在2009年9月30日前将涉案房屋交付乙方使用。第十一条交房条件约定:甲方交付的房屋应当符合下列条件:该商品房已经有关政府部门办妥竣工验收备案手续。双方可以就该商品房的装饰、附属设备的规格、标准等进行协商,达成的一致意见作为本合同的附件。第十二条约定房屋及有关资料的交接:商品房达到交付使用条件后,甲方应当在合同约定的交付日7日前通知乙方办理交接手续。乙方应在收到该通知之日起15日内,会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志是乙方签署房屋交接。自出卖人向买受人发出房屋交楼书面通知15日内,买受人未能按约定的时间前来办理房屋交接手续的,视为从通知所约定交楼之日起该房屋已符合交付使用条件,并已交付给买受人,买受人需承担自约定交楼之日起产生的各项费用及延期收房责任。合同附件一为房屋平面图,分别为一、二、三层平面图及3、4、5区总平面图。附件三约定前期物业管理服务合同处载明:此页空白。有被告及开发商广州银业君瑞房地产开发有限公司的盖章确认。附件四对建筑结构、外墙、屋面、室内部分、室外门廊等装饰、设备标准进行了约定,其中室内部分约定室内台阶与楼梯踏步:水泥砂浆找平。合同还就其他权利义务进行了约定。
被告称已向第三人付清涉案房屋的全部房款,而涉案房屋至今仍未办理产权预告登记亦未办理房地产权证。
2010年2月26日,原告(乙方)与银业君瑞公司(甲方)签订《前期物业服务合同》,约定甲方选聘乙方为银湖湾提供前期物业管理服务,物业类型为独栋别墅、叠加别墅,座落在广州市花都区山前大道以北、芙蓉幛水库东侧,建筑面积为126173平方米。乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理、物业共用部位和相关场地的清洁卫生,垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通;公共绿化的养护和管理等。本合同期限自2010年2月26日起至2013年2月25日止,但是:1、合同期限内,本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时,本合同自动终止。2、如合同到期,未出现上述1之情形,则当同时具备以下两个条件时,本合同继续有效:a、乙方同意继续履行本合同;b、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积交纳,私家花园按照买卖合同约定的面积缴纳,具体标准深圳建筑工程律师:独栋别墅:4.18元/月/平方米,叠加别墅:2.98元/月/平方米,私家花园:0.5元/月/平方米。业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务资金;因物业买卖人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业,其物业服务资金由物业买受人自交付通知书约定的交付之日起全额交纳。物业服务资金按月交纳,业主或者物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期的物业服务资金;在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳,每逾期一日应按欠费总额的1‰向乙方支付违约金。除小区物业服务中心办公、生活用水用电及小区绿化养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭、喜庆活动、宣传、装饰、开展多种经营活动的用水用电外、其它公共水电费(共用部位和共用设施设备的运行、消防控制中心运行、照明、清洁等水电费)不包含在以上物业服务资金中,由全体业主另行分摊。合同还就其他权利义务进行了约定。
被告认为涉案房屋存在房顶及墙体渗漏、室内一、二层之间未建楼梯等质量问题不符合房屋买卖合同约定的交付条件,因此至今仍未收楼,且认为与原告未建立物业服务合同关系,因此无需支付物业管理费,被告提交其拍摄涉案房屋的录像拟证明涉案房屋存在的质量问题。原告确认涉案房屋地上一、二层的室内楼梯至今未建,但认为房屋买卖合同并未就室内楼梯进行约定,且认为银业君瑞公司已将涉案房屋交付给被告,为此提交银业君瑞公司向被告寄送的商品房交付使用通知书及邮寄快递单拟证明,通知书上载明被告应于2010年6月26日前往万科兰乔圣菲销售大厅办理房屋交接手续,并提交商品房交付使用催告书及邮寄快递单,该催告书邮寄单上有被告签字,被告认为该签字并非其本人所签,其未收到开发商发出的收楼通知书,被告认为其曾就涉案房屋的质量问题多次与银业君瑞公司进行交涉,但银业君瑞公司进行多次修补后至今质量问题仍存在,因此被告认为至今仍未收楼。原告为证明涉案房屋具备交付条件,提交涉案房屋所在小区的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、广州市燃气输配及应用工程交工验收证书、供水及安装协议书、通邮申报表、人防工程专项竣工验收备案意见书、建设工程规划验收合格证、关于广州银业君瑞房地产开发有限公司银湖湾小区环保设施验收意见的复函及关于广州市花都区芙蓉度假区整体环境影响评价事宜的证明、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、住宅使用说明书以及住宅使用保证书,其中《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明花都芙蓉嶂旅游度假区住宅小区a型住宅:a-06、a-07、a-08、b型住宅:b-15、c型住宅:c-33(共5幢)工程的竣工验收备案文件已于2010年4月7日收讫,文件齐全。原告提交广州市花都区狮岭镇芙蓉度假村080968、080969地块修建性详细规划图纸,拟证明涉案房屋位于图纸的a-06,与商品房买卖合同中平面图显示涉案房屋的a户型相印证,原告认为该户型已在房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表中显示验收合格。被告对原告提交的上述证据不予确认,认为原告提交的证据不能证明涉案房屋具备交付条件。
另查,被告的房屋为独栋别墅,根据原告提交的房屋面积测量成果报告书,位于狮岭镇芙蓉度假区银湖湾尊御街25号房屋的实测建筑面积为1220.42平方米。原告认为涉案房屋经过公安部门门牌登记后,现登记地址为广州市花都区芙蓉嶂旅游度假小区芙滨路尊御街25号1层101房,为此提交网上打印的阳光家缘资料予以证明。
原告认为其在涉案小区提供了物业管理服务,为此提交物业服务报告予以证明,被告对此不予确认。原告认为被告拖欠2010年7月至2014年6月共48个月的物业管理费244865.28元(4.18元/月/平方米×1220.42平方米×48个月)、庭院管理费14216.16元(0.5元/月/平方米×592.34平方米×48个月)、小区园林照明分摊电费611.96元(2010年7月至2011年10月小区的园林照明电费分摊是0元,从2011年11月至2014年6月共32个月,计算方法为:小区园林照明用电总量÷收费总建筑面积×业主(用户)房屋建筑面积×电费单价)以及小区绿化用水分摊水费为8.34元(计算方法为:小区园林绿化用水总量÷收费总建筑面积×业主(用户)房屋建筑面积×水费单价)。原告表示关于涉案房屋的庭院面积没有证据提交,被告确认涉案房屋附有庭院,但无法确认庭院面积。关于分摊水电费,原告提交各月计费明细表,被告表示该明细表为原告单方制作,不予确认,原告表示由于涉案小区处于滚动开发阶段,开发商承担了大部分的公共水电费用,仅按照经验值对业主进行象征性分摊,水电费用发票均由开发商保管,原告表示无法提供有关的缴费凭证。诉讼中,原告表示从2014年7月起涉案房屋的物业管理费、庭院管理费、小区园林照明分摊电费以及小区绿化用水分摊水费不在本案中主张。
原告认为因被告拖欠物业管理费等各项费用,其已通过在涉案房屋处张贴催费通知单并在2014年4月向被告在商品房买卖合同留下的通讯地址寄送催收管理费通知的方式向被告催缴物业管理费等各项费用,被告对此不予确认,认为未收到原告寄送的催收管理费通知。现被告不同意支付物业管理费等各项费用,原告遂诉至本院成讼。
本院认为:原告与银业君瑞公司于2010年2月26日签订的《前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示,内容无违反法律和行政法规的强制性规定,合法有效。原告认为银业君瑞公司已于2010年6月26日将涉案房屋交付给被告,原告在涉案小区提供了物业服务,被告应支付物业管理费,被告认为涉案房屋至今仍未交付而不同意支付物业管理费,本案的争议焦点为涉案房屋是否已交付,被告应否支付物业管理费。涉案房屋买卖合同约定房屋交付条件为房屋办妥竣工验收备案手续并符合附件约定的装饰、附属设备的规格、标准,在合同附件四第四条室内部分第4款约定室内台阶与楼梯踏步的装饰标准为水泥砂浆找平,现涉案房屋所在工程虽在2010年4月7日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》,但根据被告提交的录像显示涉案房屋地上一、二层的室内楼梯尚未修建,原告对此事实亦予以确认,因此涉案房屋的现状与合同附件四约定室内台阶与楼梯踏步须水泥砂浆找平的装饰、设备标准不相符,且涉案房屋作为地上有一、二层结构的别墅,室内未建楼梯严重影响正常居住使用,现原告未能举证证明涉案房屋符合合同约定的交付条件,亦未能提交证据证明被告与银业君瑞公司已办理涉案房屋的交接手续,对此原告应承担举证不能的后果,因此对于被告抗辩涉案房屋至今仍不具备交付条件的意见,合理有据,本院予以采纳。而《前期物业服务合同》约定因银业君瑞公司原因尚未交付给物业买受人的物业,其物业服务资金由银业君瑞公司全额交纳,因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业,其物业服务资金由物业买受人自交付通知书约定的交付之日起全额交纳。现原告未能举证证明银业君瑞公司在2010年7月之前已将涉案房屋交付给被告,对此,原告应承担举证不能的后果,因此原告要求被告支付2010年7月至2014年6月期间的物业管理费244865.28元、庭院管理费14216.16元、小区园林照明分摊电费611.96元及小区绿化用水分摊水费8.34元,依据不足,本院不予支持。
第三人经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭,不影响案件的审理。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第162条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决深圳建筑工程律师:
驳回原告广州市万科物业服务有限公司的全部诉讼请求。
案件受理费5196元,由原告广州市万科物业服务有限公司负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的,本判决即发生法律效力。
审 判 长  吴海萍
人民陪审员  邹容娣
人民陪审员  潘安琪
二〇一五年一月××日
书 记 员  陈家欣

2015-04-11 21:44:06 浏览:

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