陈伟与邬清伟与海南中平房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷民事案例

陈伟与邬清伟与海南中平房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷民事案例
海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
(2013)龙民一初字第956号
原告陈伟。
委托代理人姜惠珍,海南瑞来律师事务所律师。
委托代理人符琪彬,海南瑞来律师事务所律师。
被告海南中平房地产开发有限公司。
法定代表人王人辉,董事长。
委托代理人王伟,海南新概念律师事务所律师。
委托代理人左伟,海南新概念律师事务所律师。
第三人邬清伟。
委托代理人黄一乐,海南嘉天律师事务所律师。
委托代理人肖雪山,海南嘉天律师事务所律师。
原告陈伟与被告海南中平房地产开发有限公司(以下简称中平公司)、第三人邬清伟商品房预售合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告委托代理人姜惠珍、第三人邬清伟的委托代理人黄一乐到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称,一、原被告的《商品房买卖合同》合法有效,原告已付清全款,被告也交付了房屋,双方已履行了合同主要的权利义务。2010年4月26日,原告与被告签订《商品房买卖合同》,约定原告向被告购买海口市海秀中路XX号中平广场X幢7单元XXX房,购房总价款为人民币100万元。原告已付清了全部房款,被告也向原告开具了金额为100万元的《往来凭证》作为收款依据。原告于2010年4月26日收到房屋钥匙及《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》并交付物业管理费至今,期间一直实际控制着该房屋。原告认为,原告与被告签订的《商品房买卖合同》为双方真实的意思表示,内容不违反法律法规的禁止性规定,是合法有效的合同。且原告已付清全部购房款,被告也向原告交付了合同约定的房屋,至此合同约定的主要权利义务均已履行完毕。原告多次要求被告办理房产证,被告均以各种理由推诿搪塞。原告无奈只能起诉,经查询才得知该房已备案至第三人邬清伟名下。二、被告将本案诉争的房产备案在第三人名下的行为不具有物权的效力,不产生《物权法》规定的登记请求的排他效力。第三人的合同备案登记依据的是部门规章《城市商品房预售管理办法》第十条的规定,该规定属于行政管理的范畴。该登记行为不属于《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记,并不产生登记请求权的物权效力,更不具有排他效力,不能依此对抗原告或任意第三人。综述,原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效,双方已履行了合同规定的主要义务,原告的权利依法应得到保护,请求依法支持原告的诉讼请求:1、请求确认原被告签订的《商品房买卖合同》合法有效;2、判令被告将海口市海秀中路XX号中平广场X幢7单元XXX房的产权证办理至原告名下,并由被告承担过户的相关税费;3、由被告承担原告已向被告支付的契税、维修基金等税费共计48551.5元;4、撤销被告与第三人邬清伟就中平广场XXX房的商品房买卖合同备案;5、由被告承担本案全部诉讼费用。
被告中平公司未作答辩。
第三人邬清伟述称:一、邬清伟与中平公司签订的《商品房买卖合同》合法有效,同时双方办理该合同备案登记手续并约定办理预告登记的行为,事实清楚,于法有据,恳请贵院进行确认并予以维持。邬清伟与中平公司于2009年11月17日签订的《商品房买卖合同》,约定:邬清伟向中平公司购买位于海口市海秀中路XX号中平广场X幢的503、504、704、904号的商品房(以下简称“商品房”);合同总价为人民币200万元;合同签订当日支付总房款的95%,余款5%于交房当日付清;中平公司应在2008年6月30日前将本合同约定的商品房交付邬清伟使用;合同自双方签订之日起生效等等。该《商品房买卖合同》系邬清伟与中平公司经自愿、平等、友好协商签订,合同内容系双方的真实意思表示,且没有违反法律法规的强制性规定,合同合法有效。合同签订后,邬清伟也依照合同约定向中平公司付清了总房款人民币200万元。双方还根据《城市商品房预售管理办法》第十条“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签订之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”的规定于合同签订当日(即2009年11月17日)向海口市住房和城乡建设局申请办理了商品房买卖合同备案登记。并且中平公司还于合同签订当日(即2009年11月17日)向邬清伟出具了《承诺书》,承诺不得将其出售给邬清伟的房屋出售给他人。后因中平公司迟迟不不予办理邬清伟所购房屋的预告登记手续,经邬清伟多次催告,双方于2010年5月16日协商签订了《预告登记约定》协议书,该协议书约定:中平公司应在协议签订之日起七日内办理预告登记,如不办理,则邬清伟可单方向房管部门申请办理预告登记等。此后,由于中平公司既没有在约定的时间内办理预告登记手续,也不向邬清伟开具购房款发票,致使邬清伟无法申请预告登记,最终导致邬清伟所购买的的房屋至今仍无法申请办理预告登记。综上,邬清伟与中平公司签订的《商品房买卖合同》合法有效,同时双方办理该合同备案登记手续并约定办理预告登记的行为,事实清楚,于法有据,恳请贵院进行确认并予以维持。二、邬清伟依法应享有涉案房屋的优先权,恳请贵院予以确认。1、邬清伟和中平公司签订的《商品房买卖合同》已进行备案登记,具有一定物权预先设定效力。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条”当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或盖章时合同成立“、第四十四条”依法成立的合同,自成立时生效。法律法规规定应当办理批准、登记手续生效的,依照其规定及《城市商品房预售管理办法》第十条“商品房预售,开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同,预售人应当在签订之日起30日内持商品房合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”的规定可以看出,预售商品房合同备案登记并非合同的生效要件,但经过备案登记的这一合同权利性质因合同公示后已经产生了排他的物权效力,而且对此可以设定他物权;具有一定物权的性质。本案中,邬清伟和中平公司进行的合同登记备案程序除了便于行政监督管理外,同时也是将该交易公开化,以避免在同一标的物上排除其他人重复交易另行设定物权,具有明显的排他性。可见,这一合同备案登记的行为实际上是对该《商品房买卖合同》项下的即将形成的房屋权属的一种预先设定,明显具有一定的物权特征,也就意味着尽管该《商品房买卖合同》属于债权合同,但由于登记后产生了一定物权预先设定效力,可以排他地对抗第三人及其他债权,相反,原被告所签订的《商品房买卖合同》由于未进行备案登记则并未产生物权设定的效力,只在原被告之间产生相应的债权效力,不能对抗其他第三人。2、邬清伟和中平公司签订的《商品房买卖合同》符合办理本案涉案房屋权属登记的相关规定,邬清伟是办理房屋权属登记的适格主体。根据《海南省住房和城乡建设厅关于规范商品房买卖合同备案注销变更工作的通知》的规定“房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的买受人不一致的,房屋登记机构不得办理房屋权属登记手续。”及《海口市住房和城乡建设局关于实施商品房买卖合同网上签约和备案确认管理工作的通知》第十五条的规定“2010年5月1日起签订商品房买卖合同的房屋,凭已备案确认的《海口市商品房买卖合同》办理房屋预告登记、房屋抵押登记、房屋权属登记等业务;2010年4月30日前签订商品房买卖合同的房屋,凭原商品房买卖合同、商品房买卖合同备案表办理上述业务”可知,2010年5月1日之后,对于在2010年5月1日之前购买的需要办理房屋权属登记的商品房应先行办理备案登记,而房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的买受人不一致的,房屋登记机构不得办理房屋权属登记手续,即陈伟不符合办理房屋权属登记的相关规定,不能办理本案涉案房产的权属登记手续,只有邬清伟才是办理本案涉案房屋权属登记的适格主体。综上,邬清伟和中平公司签订的《商品房买卖合同》已进行备案登记,具有一定物权预先设定效力,符合办理本案涉案房屋权属登记的相关规定,同时,邬清伟是办理房屋权属登记的适格主体,依法应享有涉案房屋的优先权,恳请贵院予以确认。三、陈伟与中平公司恶意签订《商品房买卖合同》并伪造部分证据,事实清楚,证据确凿,恳请贵院依法确认该合同无效。1、陈伟没有付清购房款。根据陈伟提交的三份《转账凭单》分别显示户名为黄贤臣的账户在2010年1月18日向户名为沈中平的账户转款50万元,后又在2010年1月22日再次分两笔向沈中平的账户转款30万元和20万元,以上所有的付款凭证中显示的付款人均为黄贤臣,收款人为沈中平,付款人和收款人均不是本案原被告,且至今也没有任何证据证明原被告向付款人黄贤臣和收款人沈中平出具过付(收)款的委托手续,付款人黄贤臣支付的上述款项不能证明就是本案原告陈伟所应支付的购房款,也不能证明陈伟已经付清了本案涉案房屋的购房款。同时,原告提交的《中国农业银行客户回执》中仅显示交易金额为48551.5元,并未显示付款人和收款人,也未显示款项用途和业务流水号,不能证明该笔款项即为陈伟所缴纳的所谓契税、维修基金。2、原被告签订的《商品房买卖合同》的情况明显与常理不符,极有可能存在恶意串通的情形。陈伟与中平公司签订《商品房买卖合同》中显示合同的签署日期为2010年4月26日,即使陈伟存在向中平公司付款的行为,但原被告在没有签订合同就购房意向和房屋价款达成一致时,陈伟就将全部的购房款支付完毕,而直到付款完毕三个多月之后,原被告才签订所谓的《商品房买卖合同》,明显与常理不符,极有可能存在恶意串通的情形。3、陈伟提交的部分证据明显伪造且不能证明中平公司已向陈伟交房。陈伟提交的第一份《往来凭证》中注明的开票日期“2010年1月19日”以及《交房通知书》中的日期“2010年4月26日”字样均明显存在篡改痕迹,且篡改部分字样的笔迹与其他书写部分笔迹有明显差异,前述两份证据明显属于伪造。中平公司于2010年3月24日出具的《住宅质量保证书》显示第2页书写的日期为“2010年3月24日”,第3页中显示房屋的交付使用日期为“2010年4月26日”,而中平公司在2010年3月还未与陈伟签订合同时就能确认向陈伟交房的时间,且《服务业专用发票》的备注中显示缴纳物业费的时间段为2010年3月至2013年3月,陈伟在2010年3月还未与中平公司签订合同,陈伟在2010年3月还未与中平公司签订合同、中平公司也未向陈伟交房时,陈伟就开始缴纳物业管理费。综上,陈伟与中平公司恶意签订《商品房买卖合同》并伪造部分证据,事实清楚,证据确凿,恳请贵院依法确认该合同无效。四、陈伟的诉请明显于法无据,恳请贵院予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款“有下列情形之一的,合同无效:(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条“买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持”的规定可知,出卖人与第三人恶意串通、另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,则该《商品房买卖合同》即为无效合同。同时《最高人民法院关于房地产调控政策下人民法院严格审查各类虚假诉讼的紧急通知》第一条规定:“一、要密切关注和高度重视本辖区执行国家房地产调控政策措施实施过程中已经出现和可能出现的虚假诉讼问题,严格依法加大审查排查力度,确保国家房地产调控措施的贯彻落实”。本案中,结合上文及相关法律法规的规定可知,原被告明显存在恶意串通的情形,其所签订的《商品房买卖合同》应为无效合同,原被告的行为明显为签订虚假合同之后进行虚假诉讼,已对邬清伟的利益造成了严重的损害,陈伟的诉请明显于法无据,恳请贵院依法严格审查本案证据材料并驳回陈伟的诉请,以维护邬清伟的合法权益。综上,邬清伟认为,其与中公司签订的《商品房买卖合同》合法有效,同时双方办理该合同备案登记手续并约定办理预告登记的行为,事实清楚,于法有据;邬清伟依法应享有涉案房屋的优先权;陈伟与中平公司恶意签订的《商品房买卖合同》应自始无效,恳请贵院进行确认。陈伟的诉请明显于法无据,恳请贵院予以驳回。
经审理查明,2010年1月18日,原告陈伟的妹夫黄贤臣向被告法定代表人沈中平账户(账号:62284XXXXX)转入50万元。同年1月19日,被告出具《往来凭证》,载明收到原告XXX房购房款50万元,并注明为1月18日转账到沈中平借记卡37317#账号。2010年1月22日,黄贤臣分两笔账户向沈中平上述账户转款30万元和20万元。同年1月25日,被告出具《往来凭证》,载明收到原告XXX房购房款50万元,并注明此款由黄贤臣于1月22日转账到沈中平37317#账号。2010年4月26日,原、被告签订《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的位于海口市海秀中路XX号中平广场X幢XXX房,总房款为100万元。付款方式为原告在签订合同时,一次性付清总房款。被告应在商品房交付后365日内,将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案,如因被告的原因,原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的,被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。同日,原告签收了《交房通知书》,并按被告的要求交纳了房屋契税及维修资金48551.50元。同日,被告将中平广场X幢XXX房交付原告使用,原告在《房产交接核准表》上签字确认。2010年6月29日,原告开通了中平广场X幢XXX房的有线电视。2013年3月21日,原告缴纳了中平广场X幢XXX房3年的综合物业管理费8215元。
另查,2009年11月17日,第三人与被告签订《商品房买卖合同》,约定第三人向被告购买中平广场X幢XXX、504、704、XXX房,购房款总价为200万元,双方在签订合同时,一次性付款95%,余款5%,在房屋交付使用时付清。合同签订当日,被告及第三人即在海口市住房和城乡建设局就上述房产办理了商品房买卖合同备案登记,备案号为A0XXXXXXXXX号。被告并于同日向第三人出具《承诺书》,承诺如被告一旦将第三人所购买的房屋出售给他人,将向第三人支付上述房产双倍的违约金。合同签订后,第三人于2009年11月18日向被告法定代表人沈中平支付了192万元。2010年5月16日,被告向第三人出具《﹤预告登记约定﹥协议书》,约定如被告在2010年5月16日前不能全额向第三人退款200万元,应在本约定签订七日内办理预告登记完毕,如被告在2010年5月16日前为第三人办理退房退款手续后,此协议自动作废。如被告在七日内不予办理预告登记的,第三人可单方向房产管理机关申请办理预告登记。后被告未向第三人交付房屋。
再查,本案在审理过程中,黄贤臣向本院确认,其分别于2010年1月18日、1月22日向沈中平账户转入的50万元、20万元和30万元系其代原告支付中平广场X幢XXX房的购房款。
以上事实有《商品房买卖合同》、《往来凭证》、《转账交易成功回执单》、《农行进账单》及《客户回执》、《房产交接核准表》、《交房通知书》、《物业费专用发票》、《收条》、《有线电视公司专用发票》、《个人(转账)回单》、《商品房买卖合同备案表》、《承诺书》、《预告登记约定协议书》、《笔录》以及当事人陈述在卷为凭,足以认定。
本院认为,原告、第三人分别与被告签订的两份《商品房买卖合同》,内容未违反法律法规的强制性规定,均为有效合同,应受保护,原告请求撤销被告与第三人签订的《商品房买卖合同》缺乏依据,本院不予支持。第三人辩称原、被告恶意串通、伪造证据签订《商品房买卖合同》,但并未提供证据予以证实,对第三人关于原、被告之间签订的《商品房买卖合同》无效的理由,本院不予采纳。原告与被告签订合同后,委托案外人黄贤臣代其支付了全部购房款的事实已经黄贤臣本人认可,本院对此予以确认,被告也向原告交付了房屋,原告交付了物业管理费,故原告已经以实际占有使用的方式取得了该房屋的物权,被告应按照约定为原告办理中平广场小区X幢XXX房的房屋产权证,原告请求被告将该房产过户至其名下有理,本院予以支持。由于原、被告对逾期办证的违约责任作了约定,原告主张被告按原告已付房款100万元的1%支付10000元逾期办证违约金有理,本院予以支持。双方未约定过户费用的承担,故过户的相关税费由双方按法律规定承担,由于原告已向被告缴纳了48551.5元的契税、维修基金等税费共计48551.5元,故原告买方税费中的48551.5元应由被告承担。第三人与被告签订的《商品房买卖合同》在行政机关备案登记,由于商品房买卖合同备案登记与物权法相关规定的预告登记性质有根本不同,备案登记属于行政主管机关对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行行政管理,但备案登记不具有物权的效力、不具有排他性和对抗性,而预告登记是行政主管机关确认物权的行为,物权确认后即具有排他性和对抗效力。本案中被告与第三人虽然签订了《预告登记约定》协议书,但并未实际办理房屋预告登记手续,故第三人的合同备案不具有对抗效力和排他效力,该备案登记应予注销,对第三人关于该合同备案应予维持的主张及理由,本院不予采纳,该备案登记注销后,第三人可通过其他法律途径向被告主张权利。综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定,判决深圳建筑工程律师
一、确认原告陈伟与被告海南中平房地产开发有限公司于2010年4月26日签订的《商品房买卖合同》合法有效;
二、限被告海南中平房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于海口市海秀中路XX号中平广场X幢XXX房过户至原告陈伟名下,税费按法律规定负担,但被告应承担买方税费中的48551.5元;
三、限被告海南中平房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告支付逾期办证违约金10000元;
四、限被告海南中平房地产开发有限公司及第三人邬清伟自本判决发生法律效力之日起十日内注销海口市海秀中路XX号中平广场X幢XXX房的商品房买卖合同备案登记;
五、驳回原告陈伟的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费14237元,保全费5000元,由被告海南中平房地产开发有限公司负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长  王国娟
审 判 员  冯 琳
人民陪审员  陈小月
二〇一四年十二月二十五日
书 记 员  林一苗

2015-04-11 19:43:13 浏览:

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